Lorsqu’un couple se sépare, la plupart du temps l’un quitte la résidence conjugale tandis que l’autre s’y maintient.
A cette occasion se pose la question de savoir ce que doit payer l’époux resté dans les lieux, et ce que doit payer – ou non celui qui a quitté les lieux.
Cette question reste valable si le couple n’est pas marié, sauf que, par hypothèse il n’y a pas de divorce puisqu’il n’y a pas eu de mariage.
L’indemnité d’occupation
Une indemnité d’occupation est due par l’époux resté dans les lieux dès la séparation. C’est la conséquence des principes de l’indivision comme nous allons le voir.
Par exception, lorsque les époux sont mariés sous le régime de la communauté (régime applicable notamment à défaut de contrat de mariage), cette communauté persiste, durant la séparation, jusqu’au jour du dépôt de la requête en divorce :
Ce n’est donc qu’à ce moment que l’immeuble devient (rétroactivement) indivis et que l’indemnité d’occupation prend cours.
Donc, durant la séparation (la procédure de divorce pour les époux mariés en communauté) et jusqu’à la liquidation-partage des biens appartenant aux époux, le conjoint ayant la jouissance exclusive du bien indivis doit, à son indivisaire, une indemnité à concurrence de la moitié de la valeur de la jouissance.
Cette indemnité permet à l’époux n’occupant pas le bien de bénéficier des revenus de son immeuble.[1]
Elle est donc équivalente à la moitié de la valeur locative de l’immeuble. Le montant de cette valeur locative devra être convenu entre les deux (ex-)époux ou fixé par un expert immobilier.
Le précompte immobilier
Un peu plus épineuse est la question du précompte immobilier :
En effet, cet impôt frappe-t-il la propriété du bien (en quel cas il est dû par les deux indivisaires) ou sa seule jouissance (en quel cas il est entièrement dû par l’époux qui occupe l’immeuble seul) ?
En vertu des articles 251 du Code des Impôts sur les Revenus et 2.1.2.0.1 du Code Fiscal Flamand, « Le précompte immobilier est dû, par le propriétaire, possesseur, emphytéote, superficiaire ou usufruitier des biens imposables. »
Le principe de base est le suivant : le précompte est payé par le propriétaire de l’immeuble. Cet immeuble devenant indivis entre les ex-époux lors de la procédure de divorce, les deux indivisaires sont donc redevables chacun par moitié du précompte immobilier.
Mais l’époux occupant seul l’immeuble n’est-il pas en quelque sorte le possesseur de celui-ci ?
L’article 251 du CIR/92 ne donne malheureusement pas la définition du terme « possesseur ».
De ce fait, dans un arrêt du 4 juin 2019, la Cour d’appel de Gand considère que ce terme doit s’entendre dans son sens commun, tel que repris dans les articles 2228 et suivants du Code civil[2].
Selon ces dispositions, la possession requiert un élément matériel, qui est l’immeuble en tant que tel et un élément moral, qui est la volonté de se comporter comme véritable propriétaire.
Or en l’espèce, l’indivisaire qui n’occupe pas le bien continue de se comporter comme véritable propriétaire puisque, notamment, il jouit de ses revenus par le biais de l’indemnité d’occupation, comme on l’a expliqué brièvement :
Il est donc possesseur au même titre que l’époux occupant et doit donc la moitié du précompte immobilier, sauf convention contraire entre les époux.
Ce n’est, à mon avis, que si la convention de séparation ne prévoyait aucune indemnité d’occupation en faveur de l’époux séparé que l’époux occupant serait à ce moment redevable de l’entièreté du précompte immobilier.
[1] Civ. Nivelles (réf.), 6 janv. 2003, Rev. trim. dr. fam., 2005, p. 485.
[2] Gent, 04/06/2019, T.F.R., 2020/12, p. 592-595.